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Đánh bạcuy tín:当科技住宅业主打开新风机房

admin2022-11-076

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经济观察报 记者 丁文婷 你想不想住进四季如春的房子里?

恒温、恒湿、恒氧的科技住宅打造着人们对春天永驻的美好想象,许多企业也将打造科技住宅作为营销推广卖点,但由于科技系统的复杂性,维护不当可能造成一系列后果。

10月下旬,一段苏州科技城金茂府新风系统问题的视频在社交网络发酵,有业主怀疑鼻炎、肺结核等呼吸系统问题与该项目新风系统长期未更换滤网相关。这一事件也使众多科技住宅业主“如临大敌”,设备间这个极少被关注的“隐秘角落”,突然成为业主纷纷驻足的重点“监测对象”。

科技住宅是什么?维护该由谁负责?维护标准是怎样的?高昂的科技系统费用合理吗?企业如何算这笔科技住宅的建造和运维账?

信任危机

10月下旬,苏州科技城金茂府一名业主拍摄了其所在楼栋新风机房的视频,引爆了小区业主群。视频中,一名业主进入未上锁的新风机房发现,新风滤网上布满灰色尘土。随后,业主纷纷要求进入楼栋的新风机房查看。“每栋楼都多多少少有些问题。”该小区一名业主告诉经济观察报,一些滤网由于长期缺少维护,不仅有灰尘,甚至能看到一些小昆虫尸体,这也让他想起了3年多来居住科技住宅的体验――总体来说是比较舒适的,唯一头疼的事是家里每天不知从何而来的灰尘。

在交涉中,业主们得知,不同滤网维护周期不同,按照标准,初效滤网可能一周就要进行更换,但小区的新风系统在运营维护上并未达标。在《苏州科技城金茂府新风问题说明及解决措施》文件中,负责项目科技系统运维的金茂绿建承认,小区过滤网(初效、中效)从运维接管(2020年)至今从未更换,各楼栋中效过滤网均有部分缺失,部分静电除尘装置关闭或长期故障,严重偏离了金茂绿建运维管理标准。“如果长时间不清洗和更换,就会影响到每户户内的送风量。”一位从事三恒系统运营维护十几年的人士介绍,就像口罩越来越厚,呼吸就会受到影响。滤网上的灰尘也可能越积越多,灰尘穿透过滤网后,导致家里面的灰尘增多。

10月26日,金茂绿建在官方微信公众号上发布一则致歉声明,承认该项目运维团队存在过滤网清洗更换落实管理动作不到位等问题,并表示公司快速成立专项小组,严肃处理现场责任人,并开展全面排查、立行立改。

信任危机一旦发生,即产生连锁反应,同在苏州的姑苏金茂城业主也对项目新风系统的运营维护产生了质疑。

不仅许多科技住宅项目的业主要求去新风机房参观,事件发生后,当地政府有关部门立即组织了科技住宅相关企业开会,关注运维安全问题。

此次事件中出现问题的24小时置换新风系统是金茂府“三恒系统”中的一部分。使用三恒系统的房屋通常不允许开启窗户,这也意味着,空气质量将全部依赖于新风系统。新风系统就像房屋的肺,关系着业主的呼吸。

住宅科技

科技住宅并没有统一的定义。在一些专业论述中,科技住宅既包括三恒住宅,也可以囊括当前以5G应用为核心的智慧社区+智能家居系统。

只是在房地产领域说的最多的还是三恒住宅。一位房企高管表示,过去,三恒住宅也被称为超低能高舒适度住宅,后来才慢慢成为了大家口中的科技住宅。

2003年,北京锋尚国际公寓的落成标志着国内第一个三恒系统科技住宅正式交付。近十几年来,以朗诗、金茂为代表的房地产开发企业,在住宅产品中大力推广三恒系统。

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三恒,即恒温、恒湿、恒氧系统。

温度调节由三恒系统中的两大模块――地源热泵系统、末端辐射系统合作实现。地源热泵技术利用地热资源进行热量交换,仅需少量电能,地源热泵就可以实现能量从低温向高温的热源转移。冬季,把土壤中的热量置换出来,供给室内采暖;夏季,把室内的热量置换到土壤中去,以满足室内降温的需求。再通过末端辐射装置的配合,利用低温辐射的方式将水的温度留在室内,如在室内铺设模仿人体毛细血管的毛细管网,夏天通冷水,冬天通热水,来实现“恒温”的效果。

恒湿、恒氧的功能主要由新风系统承担。通过“地送顶排”模式,新风装置将经过净化和湿度处理的空气由地面新风口送入户内,室内的污染空气经挤压上升,通过顶部排风口排出室外,达到空气循环,使室内湿度与氧气含量达到人体舒适的恒定值。

“新风系统是日常维护中耗费人力和成本最多的一个模块”,前述从事三恒系统运营维护十几年的人士介绍,新风置换系统是每天24小时,一年365天全天候运行的,相应的维护等级比较高。

从日常维护的角度来说,对地源热泵系统和末端辐射系统的维护更多针对设备,比如对水泵、主机、管道阀门的阀件、控制元件,包括电机做一些维护。而室外空气需要经过层层过滤后送到用户家里,新风系统通常设置有多层过滤网。

按照其所在企业的标准,初效滤网间隔7至10天必须进行清洗,同时,在清洗时需要用备用滤网,保持新风系统不停机,滤网的使用寿命也有相关规定:初效滤网通常3个月左右需要淘汰,中效滤网的更换周期则在4~6个月。

这是一件非常耗时费力的工作。他介绍,按照项目体量大小,一个小区内少则有7~8台新风机组,多的有30几台。一台机组里面初效、中效滤网在4~6片左右。静电除尘装置也需要定期用药剂浸泡,泡完之后进行洗刷,对企业来说,人工成本和材料成本并不低。

算账逻辑

一直以来,“昂贵”的科技系统费用都是购房者对科技住宅的关注点之一。“我们科技系统每个月每平方米的收费在4元左右,比物业费都贵了一块钱。”一名苏州科技城金茂府业主表示。

实际上,科技系统的成本不仅包括设备运营维护和人员费用,还包括能源使用费。上述房企高管介绍,三恒系统可以代替中央空调、新风和地暖,为业主节约电费支出。

同时,零部件、人员工资和定期检测费用也是成本的一部分。如果一个城市里的科技住宅项目比较密集,人员配置效率会高一些,如果一个城市只有一个项目,也需要安排人手进行维护,“综合测算下来,一个科技项目的维护人员配比通常在4-5人,不一定要求驻扎在小区里,但要求同城,能及时上门解决问题”。

此外,如果是集中式三恒系统,有的机组设备到一定年限需要定期保养或更换。该房企高管介绍,“项目交房超过15年的,匹配不到相应零部件,就需要进行更换”。

“目前我们有个别项目实现了微利,一些早期项目甚至长期亏损。”上述高管介绍,这些早年的项目科技,收费单价仅有1-2元/平方米,而十几年过去了,人工、物价各个方面的成本都在上升,有的小区在运维方面一直在亏钱,只能靠集团持续补贴。

但涨价并不容易,前述从事三恒系统运营维护十几年的人士表示,像今年的高温天气,业主使用两个月空调的费用可能就超过全年的科技系统收费。但这种情况下,即使涨价有一定合理性,目前仍没有项目实际操作过。一方面,企业需要维护品牌形象,另一方面,科技系统维护费的涨价与物业费一样,需要经由全体业主投票,2/3业主同意才能提价。

即便如此,建造科技住宅对房企来说并不是一笔亏本账。

一名房地产业内人士透露,与普通配备中央空调和地暖的新房比较,安装三恒系统的科技住宅成本每平方米要高出数百元,在高房价的城市中并不突兀,还能直接反映在新房售价上,为企业营销卖房加成。

一位苏州科技城金茂府的业主记得,自己在2019年定下了房子,单价在3.5万元/平方米左右,比周围新房贵了5000元,“科技住宅是开发商的核心卖点,包括我在内的大多数业主都是冲着这点来的”。

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